“退房門”不是社會問題 文一塘溪津門退房

來源:實習總結 發布時間:2019-02-04 點擊:

     退房現象并不是房價下跌引起的社會問題,而是相應政府部門要堅決保證合約的有效履行的問題。      最近,降價賣房引起的退房風潮似乎越演越烈。在一些房地產開發商看來,中國房地產市場價格上漲8年了,如今房價不能下跌,否則會引起廣大購房者的退房潮,而這種退房潮會破壞既有的房地產市場秩序及引起社會問題或危機。
  在一個成熟的市場經濟中,這樣一種房價不能跌的理由根本不存在。因為,在市場中,任何交易都是通過合約來進行的,一宗交易得以完成就得以合約承諾為基準。政府的三大基本職責之一,就是保證合約有效履行。而市場的價格無時不在變化,這種價格變化的風險就得通過合約簽訂讓合約當事人分別來承擔。
  但是,在中國,購買住房合約簽訂之后,購房者為什么會在房價變化之后,要求采取退房的方式,讓房地產開發商來承擔房價下跌的風險呢?這不是完全破壞了基本的市場秩序嗎?如果購買住房的人在價格下跌時可以放棄承諾,可以不履行合同,那么整個市場經濟基礎就蕩然無存了。
  盡管“退房門”事件如此嚴重,為什么又會在中國發生?
  其實這里有幾個問題,一是居民購買的住房都是期房,而他們為什么愿意購買期房,就在于過去房地產開發商及有些政府相關部門一直在強調,購買期房可以獲得價格上的優惠。也就是說,購買期房的價格要比購買現房的價格便宜。但實際上,大多數居民沒有考慮到,這是建立在房價上漲的假定條件上的。如果房價下跌,情況就完全不同了。當房價下跌時,購買期房的人看到購買的住房還未交付,使用更談不上了,這種情況下要購買者來承擔風險,他們當然是不愿意。因此,不少購房者要“退房”與早些時候對購買期房的誤導有關。
  在市場中,任何交易都得通過不同的合約來完成,由于市場的不確定性,交易合約的糾紛隨時都會發生。要保證交易合約的有效履行,政府相關部門作為獨立的第三方,就得公正公平地處理這些糾紛。目前許多合約糾紛的出現,就在于缺少這樣一種保證。比如說,地方政府不希望當地房價下跌,它就不會公平公正地處理這種退房合約糾紛。甚至有些地方政府不是通過法律方式來保證合同履行,反而默許這種破壞合同的行為存在。
  在購房期間,房價下跌的風險由誰來承擔?這個問題在一個成熟的市場中其實是十分簡單的:合約當事人只要履行合約就可以了。一般購房合約雖然是一種格式化合約,但可加上相應的附加條款,因此合約當事人的風險分擔基本上會通過購房合約表明。前期購房者如果要“退房”,就得看其簽訂的合約條款是如何的。退房現象并不是房價下跌引起的社會問題,而是相應政府部門要堅決保證合約的有效履行的問題。如果任由購房者不履行合約,那么才會真正破壞房地產市場秩序。因此,在退房事件中政府要做的就是不要袒護任何一方,保證簽訂的合約堅決認真履行。(作者系中國社科院金融研究所研究員)

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